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微刺激框架下的樓市政策邏輯
近期，地方政府的樓市救市行動大有星火燎原之勢，而中央政府則比較謹慎：5.12央行喊話沒有脫離"微刺激"的政策大框架，在限購、限貸等大是大非上的表態仍舊堅持原則。可以預計，在告別傳統增長模式與樓市對宏觀經濟潛在高度沖擊兩者之間，樓市救與不救、如何救，將較長時間成為上下關註的焦點。
2008-2009年、2011-2012年兩次樓市調整發生後，都上演過救市的戲碼，但其決策時間非常短、決策過程和邏輯非常簡單，就是為瞭"保增長"(如2008年發佈131號文)或"穩增長"(如2012年兩次下調利率)。但今年不同，GDP增長壓力小瞭很多，類似131號文那樣的救市模式基本不存在空間。同時，利率、存款準備金上的松動無法保證資金流向實體經濟，貨幣政策實質性松動的空間雖有(如存款準備金率)，但效果難以評估，管理層對此也保持謹慎。
但是，過去10多年房價持續上漲到今天，我們面臨著一個騎虎難下的局面：一方面，樓市繁榮瞭10多年，其內在矛盾未通過市場實質性的下跌而暴露和解決，前兩次調整被人為打斷，如今問題積累到瞭非解決不可的時候；另一方面，與樓市一起繁榮10多年的相關行業，其產能過剩問題也被掩蓋瞭。此外，受房價正反饋運動影響，國民經濟各行業貸款中有40%以上的抵押品是房產或地產。
因此，如果樓市明顯下滑並導致經濟下滑超出可容忍范圍，局部性金融風險會爆發，也可能會使產能過剩、就業問題嚴峻起來，並形成惡性循環，因此預估樓市下滑的綜合影響，進行敏感性分析顯得必要。
就目前形勢而言，盡管樓市量價核心指標相比2013年同期明顯下滑，但若拋開不正常的2013年同期高基數影響，與2010-2012任何一個正常年份相比的話，各項指標仍處在高位穩定的水平上。如果此種態勢能夠保持下去，不僅樓市基本面可以支持經濟中高速增長，而且能夠將行業歷史沉疴暴露並解決，為結構調整、產業轉型、金融去杠桿維持盡量長的戰略"機遇期"。
目前的關鍵是，樓市會否加速下滑以及如果出現加速下滑其影響到底有多大等。從國際經驗來看，在城市化快速推進時期，各國樓市很難保持平穩的態勢，大起大落是常態，而平穩則是罕見的現象。相應的，經濟也就會隨著樓市的起民間信用貸款是不是地下錢莊貸款全省皆可處理落而波動，這一規律甚至連走完城市化進程、樓市進入平穩期的發達國傢也未能幸免。因此，應對樓市未來深幅下滑的主要著眼點在於最大限度地降低這種沖擊。今年1-4月，樓市整體還算平穩，但在5月份以後，同期高基數效應開始逐步緩解，但樓市下滑的趨勢似乎並未隨之而緩解，需要未雨綢繆，做未來政策應對上的預安排。
5月12日，央行提出"改善住房抵押貸款金融服務"就是出於這種考慮，但這次隻是重申2012年就提出的政策，還是屬於"微刺激"的政策框架，傳達出的是平滑樓市下滑的信號。不過，"微刺激"從此前一直關註的是基礎設施、保障房、減稅、吸引民間投資等領域，這次納入樓市，看得出"微刺激"的政策力度在加大。因此，未來住房信貸政策不會比目前更為緊張，相應房子信用貸款貸缺錢急用哪裡汽車貸款地可對樓市起到一定的托底作用。
對於地方政府五花八門的救市行動，中央政府態度是謹慎和復雜的。首先，若中央政府鼓勵地方救市，則政策在地方很容易走歪，曲解中央對於樓市適度調整和"微刺激"的基本態度，這一問題在2008年和2012年兩次自上而下的救市中都出現過，其後果就是地價和房價不斷攀升，杠桿不斷加大。其次，地方政府出臺如公積金新政、購房入戶、稅收補貼或減免等政策均在其權限和職責范圍內，對於緩沖樓市下滑有積極作用，而且很多優惠政策基本覆蓋的是無房戶或改善性住房需求，可以納入"微刺激"的政策框架。對於此類舉動，中央政府持默認但不鼓勵的態度。最後，對於挖苦心思地研究如何松綁限購的政策舉動，中央政府持反對態度。一則因為放松限購與國傢"微刺激"政策框架相左，二則放松限購可能會給市場傳達錯誤信號，以為政府新一輪積極救市開始瞭，反而讓樓市問題正常爆發、解決的窗口期錯失瞭，不僅不利於樓市長期健康發展，而且不利於在經濟穩定前提下進行結構調整，三則放松限購能否起到效果還很難下定論。因為，很多城市庫存消化問題非常嚴峻，投資需求也在萎縮，而限購政策執行區域范圍僅限於城區，而新房供應大多在外圍，限購本來就沒什麼效果。
目前來看，在央行"寬貨幣"的政策作用下，短期資金利率開始下降，代表性的就是貨幣基金收益率回到4%以內，這會在未來傳遞到信貸市場和長期資金市場。再加上住房信貸緊縮政策見底，未來銀行對於住房貸款的支持規模和優惠力度會加大。因此，未來一段時間樓市低位穩定的趨勢比較明顯，下浮幅度可控，這是國傢樂於見到的。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08032753243.shtml
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